Шипковская Татьяна Юрьевна - Юридический центр Татьяны Шипковской

К юристу, как и к врачу, люди идут за облегчением, за новым видением сложной ситуации, за помощью в защите нарушенных прав.

За свою многолетнюю юридическую практику мне удалось выиграть несколько сотен сложных судебных споров. Имею опыт побед в Верховном Суде Российской Федерации. Участвовала в заседаниях арбитражных судов г. Москвы, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, в окружных федеральных арбитражных судах, в краевых...

Подробнее

Что делать, когда срок договора аренды земельного участка истек, а объект еще не построен?

Недавно в Юридический центр Татьяны Шипковской обратилась компания-застройщик с такой проблемой. Фирме был выделен земельный участок под строительство автомойки. Сам договор на руки арендатором был получен лишь два года спустя с момента получения распоряжения (юристы на стадии заключения договора с администрацией города не привлекались). Когда арендатор получил на руки договор, срок его действия был указан 11 месяцев.

В указанный в договоре срок компания не смогла получить разрешение на строительство. Сначала был получен отказ по причине недостатков проектной документации. Затем срок проектирования затянулся по разным обстоятельствам.

В итоге, на момент обращения в Юридический центр срок договора истек. В выдаче разрешения на строительство было отказано. Ситуация для заказчика усугублялась еще и тем, что фактически уже были произведены большие затраты как на проектирование, так и на освоение самого земельного участка. Участок огорожен серьезным забором, произведена его вертикальная планировка, возведено вспомогательное сооружение.

Несмотря на все проблемы, законодательство позволяет в данной ситуации быть спокойным за то, что земельный участок останется в распоряжении застройщика.

Отношения, связанные с арендой земельных участков, регулируются частью второй Гражданского кодекса РФ и Земельным кодексом РФ.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 611 Гражданского кодекса РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Договор аренды относится к реальным договорам. Это означает, что такой договор является заключенным с момента фактической передачи имущества в пользование арендатора.

В соответствии с п.1 ст.611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Указанная статья не содержит требования относительно того, каким именно документом фиксируется факт передачи имущества от Арендодателя к Арендатору. О факте передачи имущества может быть сделано указание в тексте договора. Но чаще всего, при сделках с недвижимым имуществом, факт приема-передачи объекта закрепляется актом приема – передачи. Наличие такого акта является доказательством начала арендных отношений. С момента, указанного в акте, начинает начисляться арендная плата. Если имущество было передано ранее, чем заключен договор, то о факте передачи делается указание в тексте договора. Таким образом, факт передачи имущества арендатору должен быть задокументирован посредством составления акта приема-передачи.

В соответствии со ст.622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Однако, на практике нередки случаи, когда арендатор не возвращает арендованное имущество, продолжает им пользоваться, уплачивает арендные платежи. Гражданский кодекс устанавливает правовые последствия таких действий арендатора.

Так, пунктом 2 ст.621 Гражданского кодекса РФ определено следующее: если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В соответствии со ст.610 Гражданского кодекса РФ возобновление договора означает, что он сохраняет свое действие и становится договором, заключенным не неопределенный срок.

Какие признаки свидетельствуют о том, что договор аренды, заключенный с нашим клиентом, является возобновленным на неопределенный срок?

Во-первых: факт пользования арендованным земельным участком арендатором. Арендатор ведет работы, вносит арендную плату.

Во-вторых, отсутствие возражений со стороны Арендодателя. Из текста статьи 621 Гражданского кодекса РФ однозначно вытекает, что при наличии возражений они должны быть недвусмысленно доведены до сведения арендатора. Отсутствие соответствующего документа означает в данном случае отсутствие возражений, т.е. присутствует второе условие возобновления договора на неопределенный срок.

В-третьих, отсутствует акт приема-передачи имущества от арендатора к арендодателю. Передача имущества Арендатору оформляется актом приема-передачи. Аналогично, возврат имущества Арендодателю оформляется таким актом приема-передачи имущества. Дата такого акта является датой, после которой прекращаются платежи по аренде. Дата, указанная в акте, является датой исполнения обязанности по возврату имущества. Отсутствие такого акта приема-передачи означает, что имущество продолжает находиться в пользовании арендатора.

Требуется ли подтверждение факта возобновления договора? Мы рекомендовали нашему клиенту обратиться в Управление Росреестра по Красноярскому краю с заявлением о государственной регистрации возобновленного договора аренды. Решением регистратора в такой регистрации отказано по причине, что данный договор не подлежит регистрации. Возобновленный договор не содержит срока действия, и поэтому регистратор не имеет возможности оценить, заключен ли договор на срок более года, или на меньший срок. Косвенно данный документ служит доказательством возобновленности договора.

Может возникнуть вопрос: есть ли необходимость обращения в суд с иском о признании такого договора возобновленным? Полагаем, что в данном случае такой необходимости нет. Обязательным условием для обращения в суд является факт наличия нарушения или оспоренного права истца. То есть, до того момента, пока истец не столкнулся с ограничением своего права аренды, ему просто незачем тревожить арбитров. Просто нужно засучить рукава и начать строительство на арендованном земельном участке.

Может возникнуть вопрос: возобновленный договор может быть во всякое время расторгнут Арендодателем. А вот в этом случае действительно будет повод посудиться. И если вдруг такое произойдет, то наши юристы знают, как отстоять в суде права арендатора в данной ситуации.

 

Добавить комментарий


Защитный код
Обновить

Content

Платные услуги с оплатой он-лайн

Вы можете заказать юридическую услугу прямо сейчас, не отрываясь от дел и не тратя время на запись у администратора! Оформите заявку на одну из платных услуг и получите ее в режиме онлайн без выезда к юристу.

Правовое заключение по перспективам судебного спора 10 250,00 руб. Заказать
Составление долговой расписки 1 000,00 руб. Заказать
Правовой анализ договора объемом до 5 страниц машинописного текста 1 000,00 руб. Заказать
Простая устная консультация для физических лиц 990,00 руб. Заказать
Простая устная консультация для юридических лиц 1 000,00 руб. Заказать
Юридическая консультация по правам на здания, сооружения, земельные участки 1 500,00 руб. Заказать